📈 Rentabilidad bruta del alquiler por ciudad — España 2026
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) / precio compra. Calculado cruzando precio de venta (Notariado 2024 + idealista Q1 2026 en grandes ciudades) con alquiler municipal INE (2023 ajustado a 2025). 178 ciudades analizadas.
La columna "Venta €/m²" usa el precio real de mercado donde el Notariado tenía sesgo (obra nueva premium, zonas turísticas). Cross-check en cada ficha de ciudad.
🚀 Top 30 ciudades con mejor rentabilidad (más rentables al alquiler)
En estas ciudades el precio del m² es bajo en relación al alquiler — recuperas la inversión en menos años (PER bajo) y obtienes la rentabilidad bruta más alta. Ideal para inversores.
| # | Ciudad | Provincia | Venta €/m² | Alquiler €/m² mes | Rentabilidad bruta | PER |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Santa Lucía de Tirajana | Palmas (Las) | 955 | 7.8 | 9.80% | 10.2 |
| 2 | Ceuta | Ceuta | 1582 | 11.2 | 8.50% | 11.8 |
| 3 | Salamanca | Salamanca | 1497 | 10 | 8.00% | 12.5 |
| 4 | Utrera | Sevilla | 931 | 6.1 | 7.90% | 12.7 |
| 5 | Algeciras | Cádiz | 1356 | 8.3 | 7.30% | 13.6 |
| 6 | Linares | Jaén | 810 | 4.9 | 7.30% | 13.8 |
| 7 | Avilés | Asturias | 1150 | 7 | 7.30% | 13.7 |
| 8 | Vila-real | Castelló/Castellón | 927 | 5.5 | 7.10% | 14 |
| 9 | Huelva | Huelva | 1619 | 9 | 6.70% | 15 |
| 10 | Boadilla del Monte | Madrid | 2670 | 14.8 | 6.70% | 15 |
| 11 | Oviedo | Asturias | 2040 | 11 | 6.50% | 15.5 |
| 12 | Sevilla | Sevilla | 2456 | 13 | 6.40% | 15.7 |
| 13 | Arganda del Rey | Madrid | 1860 | 9.4 | 6.10% | 16.5 |
| 14 | Coslada | Madrid | 2257 | 11.5 | 6.10% | 16.4 |
| 15 | Córdoba | Córdoba | 2022 | 10 | 5.90% | 16.9 |
| 16 | Móstoles | Madrid | 2767 | 13.5 | 5.90% | 17.1 |
| 17 | Zamora | Zamora | 1589 | 7.8 | 5.90% | 17 |
| 18 | Alcoy/Alcoi | Alacant/Alicante | 1062 | 5.1 | 5.80% | 17.4 |
| 19 | Aranjuez | Madrid | 1906 | 9.2 | 5.80% | 17.3 |
| 20 | Arrecife | Palmas (Las) | 1710 | 8.3 | 5.80% | 17.2 |
| 21 | Badajoz | Badajoz | 1899 | 9 | 5.70% | 17.6 |
| 22 | Alcorcón | Madrid | 2635 | 12.5 | 5.70% | 17.6 |
| 23 | Manises | València/Valencia | 1463 | 7 | 5.70% | 17.4 |
| 24 | Barcelona | Barcelona | 4750 | 22 | 5.60% | 18 |
| 25 | Terrassa | Barcelona | 2467 | 11.5 | 5.60% | 17.9 |
| 26 | Jerez de la Frontera | Cádiz | 1760 | 8.2 | 5.60% | 17.9 |
| 27 | Guadalajara | Guadalajara | 1931 | 9 | 5.60% | 17.9 |
| 28 | Dos Hermanas | Sevilla | 2046 | 9.5 | 5.60% | 17.9 |
| 29 | Teruel | Teruel | 1603 | 7.5 | 5.60% | 17.8 |
| 30 | Toledo | Toledo | 1915 | 9 | 5.60% | 17.7 |
📉 Top 20 ciudades con peor rentabilidad (más sobrevaloradas)
Aquí el precio de compra es desproporcionado respecto al alquiler que se obtiene. Tardas más en amortizar (PER alto), suele ser zona de revalorización emocional o turística.
| # | Ciudad | Provincia | Venta €/m² | Alquiler €/m² mes | Rentabilidad bruta | PER |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Orihuela | Alacant/Alicante | 2923 | 5.5 | 2.30% | 44.3 |
| 2 | Torrevieja | Alacant/Alicante | 3782 | 7.3 | 2.30% | 43.2 |
| 3 | Dénia | Alacant/Alicante | 3813 | 7.3 | 2.30% | 43.5 |
| 4 | Pilar de la Horadada | Alacant/Alicante | 3053 | 5.8 | 2.30% | 43.9 |
| 5 | Oliva | València/Valencia | 2465 | 4.7 | 2.30% | 43.7 |
| 6 | Jávea/Xàbia | Alacant/Alicante | 3810 | 7.8 | 2.50% | 40.7 |
| 7 | Castell-Platja d'Aro | Girona | 4864 | 10.7 | 2.60% | 37.9 |
| 8 | Chipiona | Cádiz | 3344 | 7.8 | 2.80% | 35.7 |
| 9 | Villajoyosa/la Vila Joiosa | Alacant/Alicante | 3148 | 7.6 | 2.90% | 34.5 |
| 10 | Santa Pola | Alacant/Alicante | 3028 | 7.4 | 2.90% | 34.1 |
| 11 | el Puig de Santa Maria | València/Valencia | 2858 | 7 | 2.90% | 34 |
| 12 | Estepona | Málaga | 3784 | 9.4 | 3.00% | 33.5 |
| 13 | Sant Joan d'Alacant | Alacant/Alicante | 2708 | 6.8 | 3.00% | 33.2 |
| 14 | Vélez-Málaga | Málaga | 3003 | 7.8 | 3.10% | 32.1 |
| 15 | Pontevedra | Pontevedra | 2840 | 7.4 | 3.10% | 32 |
| 16 | Esplugues de Llobregat | Barcelona | 5667 | 14.6 | 3.10% | 32.3 |
| 17 | Martorell | Barcelona | 3461 | 8.8 | 3.10% | 32.8 |
| 18 | San Javier | Murcia | 2574 | 6.6 | 3.10% | 32.5 |
| 19 | La Línea de la Concepción | Cádiz | 3345 | 9 | 3.20% | 31 |
| 20 | Castellón de la Plana/Castelló de la Plana | Castelló/Castellón | 2403 | 6.5 | 3.20% | 30.8 |
📚 Cómo interpretar estos números
- Rentabilidad bruta: rentabilidad anual antes de gastos (IBI, comunidad, vacancia, impagos, mantenimiento). El neto típico suele ser el 60-70% del bruto.
- PER inmobiliario: años necesarios para recuperar la inversión solo con el alquiler bruto. PER < 18 = barato. PER > 25 = caro.
- Rentabilidad media España histórico: 4-5% bruto. Por encima de 6% suele ser excepcional, por debajo de 3.5% indica burbuja o zona turística/prime.
- La rentabilidad más alta NO siempre es mejor inversión: ciudades en declive demográfico pueden tener rentabilidades altas porque los precios están deprimidos. Cruzar siempre con renta, paro y demografía.
Fuentes: CGN Notariado (venta 2024) · idealista (mercado Q1 2026, override en grandes ciudades) · INE (alquiler IRPV 2023 × IPVA 2024-2025). Cruce y cálculo: ActivosPrime.