Precio de la vivienda en San Roque

Cádiz · 34.310 habitantes · Datos actualizados 2026-05

Precio: idealista Q1 2026 · Alquiler: INE 2023 → 2025 · Burbuja: Tinsa 2008-2026

Caro para invertir

Rentabilidad 3.5%. El alquiler no compensa el precio.

Precio de la vivienda en San Roque

Precio del m²
Sobre la media
3165 €
+17% vs media España (2712.3 €)
810 € media 2712.3 € 5807 €
Alquiler
Sobre la media
9.1 €/m²/mes
-6% vs media España (9.7 €/m²/mes)
4.7 €/m²/mes media 9.7 €/m²/mes 22 €/m²/mes
Piso de 80 m²
253k €
Total · alquiler 728 €/mes
idealista Q1 2026 · mercado real

¿Hay burbuja inmobiliaria en San Roque?

+4% vs pico burbuja 2008

En 2008Q2 el precio alcanzó 3054 €/m². Hoy ronda los 3165 €/m².

El mercado está cerca de los niveles de la burbuja anterior.

Rentabilidad del alquiler en San Roque

Rentabilidad bruta
Top 25% peor
3.5 %
-23% vs media España (4.5 %)
2.3 % media 4.5 % 9.8 %

Recuperas la inversión en 29 años (PER inmobiliario).

Cálculo: alquiler 9.1 €/m²/mes × 12 meses ÷ precio 3165 €/m². Es bruta: del rendimiento real hay que descontar IBI, comunidad, vacancia, mantenimiento, IRPF. La rentabilidad neta suele ser el 60-70% de la bruta.

⚠️ Estos datos son informativos. No constituyen asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Consulta a un profesional antes de tomar decisiones.

Plusvalía municipal en San Roque

Si vendes, heredas o recibes una vivienda en San Roque, pagas el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — "plusvalía municipal"). Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, hay dos métodos de cálculo y eliges el más barato.

Tipo de gravamen
30.0%
Ayuntamiento de San Roque
Plazo de pago
30días hábiles
Tras venta · 6 meses si herencia

Calculadora de plusvalía — San Roque

Introduce los datos de tu venta/herencia. La calculadora aplica los dos métodos y elige el más bajo.

Años transcurridos
—

Método objetivo (con coeficientes)

coef × valor suelo × 30.0%
— €

Método real (incremento de valor)

(precio venta − precio compra) × % suelo × 30.0%
— €
Pagas (método más favorable)
— €
—
⚠️ Importante: esta calculadora es orientativa. Los coeficientes son los estatales 2026 (RD-ley 26/2021 + Orden HFP/2014/2025). El tipo de gravamen de San Roque es 30.0% según Tipo máximo legal estatal (Ley Reguladora Haciendas Locales art. 108).. No incluimos bonificaciones específicas (vivienda habitual, herencia, familia numerosa) que pueden reducir la cuota. Antes de pagar, verifica con tu Ayuntamiento o un asesor fiscal.

Datos clave de la plusvalía en San Roque

  • Hecho imponible: transmisión de un terreno urbano (venta, herencia, donación). Pisos heredados también pagan.
  • Quién paga: el vendedor (en compraventas), el heredero (en herencias), el donatario (en donaciones).
  • Tipo aplicado en San Roque: 30.0% (fuente: Tipo máximo legal estatal (Ley Reguladora Haciendas Locales art. 108).)
  • Plazo: 30 días hábiles desde la transmisión. 6 meses en herencias (prorrogable a 1 año).
  • Si no hay ganancia patrimonial (vendes por igual o menos que el precio de compra): NO pagas. Aporta las escrituras.
  • Sentencia TC 182/2021: declaró inconstitucional el método único anterior. Ahora puedes elegir entre el método objetivo o el método real, el que te salga más barato.

Radiografía de San Roque

34.310
Habitantes (Padrón 2025)
17.015
Viviendas INE · último censo municipal
19.4%
Vacías INE
17.5%
Segundas residencias INE
1969
Año medio construcción Catastro
562
Viviendas turísticas (3%)

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un piso en San Roque?

Según idealista Q1 2026 (referencia de mercado real), el precio del m² en San Roque es de 3165 €. Un piso de 80 m² cuesta unos 253.000 euros.

¿Es rentable comprar piso en San Roque para alquilar?

La rentabilidad bruta es del 3.5%. Es una rentabilidad baja: el alquiler no compensa el precio de compra.

¿Hay burbuja inmobiliaria en San Roque?

El precio actual está un 4% por encima del máximo de la burbuja de 2008. El mercado está cerca de los niveles de la burbuja.

¿Cuántas viviendas vacías hay en San Roque?

Según el último censo INE publicado por municipio, hay 3301 viviendas vacías (19.4% del total). Es un porcentaje medio.

Sobre San Roque

San Roque es un municipio y ciudad española situada en el área del estrecho de Gibraltar, es decir, en el extremo suroriental de la provincia de Cádiz, en la comunidad autónoma de Andalucía. Pertenece a la comarca del Campo de Gibraltar y a su mancomunidad de municipios.

Fuente: Wikipedia · San Roque (Cádiz) (CC BY-SA 4.0).

Datos y fuentes

  • Precio: idealista (referencia de mercado Q1 2026).
  • Habitantes: Padrón Municipal INE (último disponible).
  • Parque y vacancia: Censo Población y Viviendas 2011 INE (último censo detallado por municipio).
  • Alquiler: INE Índice Precios Alquiler (IRPV 2023) ajustado a 2025 con factor IPVA INE.
  • VTE: INE Mediciones Viviendas Turísticas mayo 2025.
  • Histórico burbuja: Min. Fomento 2005-2012 + Tinsa 2026.

Última actualización: 2026-05

Ver atribución completa →